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宅建業法の改正ポイントや実務への影響をわかりやすく解説

宅建

昭和27年6月10日に施行された宅地建物取引業法は、宅地建物取引業(土地や建物の売買・仲介・販売代理)を営む事業者を対象とした法律です。時勢の変化に合わせ、宅建業法はこれまで繰り返し改正されてきました。2022年5月施行の新宅建業法では、重要事項説明書の押印業務が廃止されるなど、実務に大きな影響を与える法改正がおこなわれています、この記事では、宅建業法の改正ポイントや、宅建業法改正による実務への影響、重要事項説明書などの電子化の流れについて詳しく解説します。


「法改正で何ができるようになったの?」
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2022年5月施行のデジタル改革関連法の改正により、不動産業界での電子契約が解禁されました。

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1. 宅建業法の改正ポイント

法律

そもそも宅建業法とは、宅地や建物の売買・交換をおこなう宅地建物取引業を規制するための法律です。[注1]

【宅建業法の目的】
宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、必要な規制を行うことにより、業務の適正な運営と宅地建物取引の公正を確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化を図ること。

2022年5月18日より施行された新宅建業法では、押印・書面主義を見直す「デジタル社会形成関係法律整備法」の一環として、2つの法改正がおこなわれています。

  • 宅地建物取引士の押印義務が廃止された
  • 重要事項説明書などの電子化が認められた

宅建業法の改正ポイントをそれぞれ見ていきます。

[注1] 重要事項説明・書面交付制度の概要|国土交通省

1-1. 宅地建物取引士の押印義務が廃止された

宅建業法の改正により、宅地建物取引士の押印義務が廃止されました。旧宅建業法では、以下の2点の書類に対して、宅地建物取引士が記名押印をおこなう義務がありました。[注2]

旧宅建業法での扱い
重要事項説明書 第1項から第3項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない。(第35条5項)
売買・交換・賃貸の契約締結後の交付書面(37条書面) 宅地建物取引業者は、前2項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。(第37条3項)

新宅建業法では、宅地建物取引士が記名しなくても上記2点の書類を交付できます。ただし、媒介契約締結後の交付書面(媒介契約書面)に関しては、従来どおり宅地建物取引士の押印義務があります(第34条の2)。[注2]

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

[注2] 宅地建物取引業法|e-Gov

1-2. 重要事項説明書などの電子化が認められた

これまで、重要事項説明書などの文書は「書面」での交付が求められ、「電子メールなどの電磁的方法」による交付は認められていませんでした。[注1]宅建業法の改正により、以下4点の書類を電子化し、電子メールなどで交付できるようになりました。

  • 重要事項説明書
  • 媒介契約書面
  • 37条書面
  • 指定流通機構(レインズ)登録時の交付書面

特に重要事項説明書の電子化が認められたため、今後はWeb会議システムを活用した重要事項説明(IT重要事項説明)が普及していくとされています。

2. 宅建業法改正による実務への影響

影響

宅建業法改正により、宅地建物取引業者の実務にどのような影響が出ているのでしょうか。例えば、重要事項説明書などの押印義務が廃止され、電子データでの交付が認められたことから、業務のデジタル化が急務となっています。また、宅建業法の改正にともない、宅建業法関連法令の見直しもおこなわれました。宅建士の常駐義務が廃止され、テレワークが解禁されるなど、実務面でも少なからず影響が出ています。宅建業法改正による実務への影響を2点紹介します。

2-1. 業務のデジタル化が急務に

重要事項説明書などの書類の押印義務が廃止され、電磁的方法による交付が認められたため、業務のデジタル化が一気に進むことが予想されています。例えば、重要事項説明書を電子メールなどの手段で交付する場合、重要事項説明書のペーパーレス化が必要です。また、顧客対応のあり方も大きく変化します。例えば、Web会議システムを活用した重要事項説明(IT重要事項説明)が普及していくとされています。

2-2. 宅建士の常駐義務が緩和され、テレワークが解禁

2021年7月1日付の通知により、宅地建物取引士と管理業務主任者の常駐義務が廃止されました。これまでは重要事項の説明を確実におこなうため、従業員の人数の5分の1の宅地建物取引士を事務所に常駐させる必要がありました。宅建業法改正後は、宅建士の常駐義務が緩和され、オンラインで宅建士としての業務をおこなうことが認められています。これにより、テレワークやリモートワークなど、柔軟な働き方ができるようになりました。

3. 宅建業法改正による電子化の流れ

電子化

宅建業法の改正により、従来のワークフローを大きく見直す必要があります。また、重要事項説明書を電子化し、オンラインで交付する場合は情報セキュリティ体制の見直しも必要です。宅建業法改正に対応する場合は、電子契約サービスの導入も検討しましょう。

3-1. 従来のワークフローを見直す

まずは不動産取引のワークフローを見直す必要があります。従来の不動産取引の流れは以下の通りです。

  1. 不動産の売却・購入の申込み
  2. 媒介契約の締結
  3. 重要事項の説明
  4. 売買契約の締結
  5. 物件の引き渡し

宅建業法の改正後は、1~3にかけてのワークフローの修正が必要です。重要事項説明のワークフローを見直す場合は、国土交通省が作成した「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」を参照しましょう。

3-2. 情報セキュリティ体制を見直す

宅建業法の改正後は、重要事項説明書や媒介契約書面、37条書面などの文書を電子データで交付できます。重要事項説明書などの文書には、顧客の氏名や住所など、特定の個人を特定することができる個人情報が記載されています。また、IT重要事項説明を実施する場合、録画・録音記録に個人データが含まれる可能性があります。個人情報の漏えいを防止するため、情報セキュリティ体制を見直すことが大切です。

3-3. 電子契約サービスを導入する

宅建業法の改正に対応するなら、電子契約サービスの導入がおすすめです。電子契約サービスを導入すれば、重要事項説明書などの文書を電子化し、オンラインで顧客に交付できます。電子契約サービスの事業者は、SSL/TLSを用いた通信の暗号化や、電子署名と認定タイムスタンプを用いたデータ改ざんの防止など、さまざまなセキュリティ対策を実施しています。重要事項説明書などの文書に含まれる個人情報を安全に管理することが可能です。

4. 宅建業法の改正ポイントを知り、電子契約サービスの導入を

工事

2021年5月に宅地建物取引業法が改正され、宅地建物取引業者の実務に大きな影響が出ました。例えば、重要事項説明書や媒介契約書面、37条書面の電子化が認められ、メールなどの電磁的手段で交付できるようになりました。また、宅地建物取引士の押印義務も廃止されたため、不動産業界のデジタル化を一気に推し進める内容の法改正となっています。宅建業法の改正に対応するなら、電子契約サービスの導入がおすすめです。宅建業法の改正ポイントや実務への影響を洗い出し、電子契約サービスの導入を検討しましょう。

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2022年5月施行のデジタル改革関連法の改正により、不動産業界での電子契約が解禁されました。

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