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すべての賃貸借契約書に印紙は必要?ケースごとにわかりやすく解説

不動産契約書にサインする様子

契約書などを取り交わす際には、収入印紙を貼りつけなくてはいけない場合があります。これは賃貸借契約書についても同様です。しかし、全ての賃貸借契約書に印紙を貼りつけなくてはいけないと思っている方もいるのではないでしょうか。実は全ての賃貸借契約書に印紙が必要というわけではありません。印紙が必要なケースと必要でないケースがあるのです。

本記事では賃貸借契約書が必要なケースと必要でないケースそれぞれについて詳しく解説をしております。また、賃貸借契約書の印紙税を節税する方法についても紹介しているので、ぜひご確認ください。

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賃貸借契約書とは

家の鍵と家の引き渡しをする様子

賃貸借契約書とは誰かが所有しているものを借りて使用する際に利用する契約書のことです。代表的なものとして賃貸のアパートやマンションなどがあげられます。アパートやマンションは大家さんが所有しているものですが、使用しているのは住んでいる人になります。

この場合は大家さんと住人との間で賃貸借契約書を交わして、大家さんは住人に対してアパートやマンションの使用を認める代わりに、住人は家賃を大家さんに支払うという契約が成立します。賃貸借契約書を成立させるためには「当事者の一方があるものの使用や収益を相手にさせることを認めること」「使用する相手は賃料を支払うこと」の2つを満たしている必要があります。

アパートやマンションなどが賃貸借契約書を結ぶ場面としては一般的ですが、レンタカーなどに対しても賃貸借契約書は適用されます。

賃貸借契約書と重要事項説明書との違い

賃貸契約書と関連する書類として重要事項説明書があります。重要事項説明書とは宅建業法にもとづき、買主が誤った認識で契約をしないよう宅地建物取引士が買主に対して交付・説明する義務がある書類です。

重要事項説明書には物件に関する基本的な情報や取引の条件事項など重要なことが記載されています。

全ての賃貸借契約書に印紙の貼付は必要?

電卓で計算する男性

賃貸借契約書を交わす際には印紙の貼付が必要な場合と、必要でない場合があります。賃貸借契約書を利用するケースごとに印紙の貼付が必要かどうかを確認していきましょう。

2-1. 建物の賃貸借契約書(駐車上など)

建物に対して賃貸借契約書を取り交わす場合は、印紙税の課税対象にはなりません。そのため、印紙を貼付なくても賃貸借契約書を取り交わすことは可能です。

2-2. 土地の賃貸借契約書の賃貸契約書

駐車場を運営するなどの目的で土地を借りる場合もあると思います。その場合は、印紙税の課税対象となります。そのため、賃貸借契約書に収入印紙を貼付て取り交わさなくてはいけません。

ここで勘違いしやすいのが建物の賃貸借契約書に土地の面積が書かれている場合についてです。土地が含まれているのであれば収入印紙が必要と思いがちですが、これはあくまでも賃貸借の範囲を示しているだけであり、土地を賃貸借の対象としているわけではありません。そのため、印紙税の課税対象とはならず収入印紙も必要ないので注意してください。

また、駐車場を利用する目的で賃貸借契約書を交わす場合でも、印紙税が発生しない場合があります。例えば、更地を駐車場として利用する場合は、土地を借りて利用していると考えることができるので印紙税の課税対象となります。

しかし、立体駐車場の一区画を借りたような場合に関しては、土地ではなく施設を借りたと考えることが可能です。施設を借りている場合は、建物の賃貸借契約書を交わすことになるので印紙税は発生しません。また、舗装されている駐車場で白線で区画が区切られているような場合は、施設を借りていると判断されます。そのため印紙税は発生しません。

このように駐車場を利用するという目的で借りる場合でも、印紙税が発生するケースと発生しないケースがあるので注意してください。イメージとしては何もない土地を借りる場合のみ印紙税が発生すると考えてください。

2-3. 物品のレンタル

物品をレンタルする際にも賃貸借契約書を交わす場合があります。物品の賃貸借契約書に関しては印紙税の対象ではないので、レンタルをする際に収入印紙は不要です。

2-4. 賃料の領収書

少し特殊なケースですが、家賃やレンタル費用などの領収書が必要なことがあると思います。これに関しては5万円以上の金銭の受取書に該当するので、印紙税が必要になります。賃料であるかどうかは関係ないので注意してください。

賃貸借契約書の印紙税を節税する方法

電卓とボールペン

賃貸借契約書の印紙税を節税する方法についてですが、賃貸借契約書において印紙税が発生するケースは土地を借りる場合のみです。ほとんどの場合は印紙税そのものが発生しません。

一般的な印紙税の節約方法として、消費税を分けて記載するというものがあります。消費税をわけて記載することで契約書に記載されている金額を減らすことができ、消費税の節税につながる場合があります。

しかし、土地の賃貸借契約書においてそれほど高額な契約金が発生するとは考えづらいです。あくまでも目安ですが、印紙税は300万円以上〜500万円以下で1000円です。これより契約金額が安ければ、もちろん印紙税の金額も安くなります。土地の賃貸借契約書において消費税をわけて記載をしたとしても節税効果が高いとはいえません。

また、印紙税は紙媒体の契約書のみ発生するので、契約書を電子化することで印紙税をゼロにすることが可能です。しかし、以前の法律では借主と貸主が直接契約をする場合は、電子化しても問題ないのですが、不動産会社が仲介する場合は書面での契約が義務付けられていました。そのため、不動産会社を利用している場合は、印紙税をゼロにすることはできませんでした。

しかし、2021年5月にデジタル改革関連法が成立しており、賃貸借契約書についても電子化できるように法整備を進めていく方向となりました。そして2022年に行われた宅建業法改正によって賃貸借契約書の電子化が認められました。

そのため、賃貸借契約書の印紙税を節税する最も効果的な方法は電子化を進めることとなります。電子化できる仕組みを設けてしまえば、賃貸借契約書に関わらずいろんな契約書の印紙税の節税を実施できます。この法改正を1つのきっかけにして、ぜひ契約書の電子化を推進してみてください。

賃貸借契約を電子化するメリットとデメリット

プラスマークを持つ手

賃貸借契約を電子化することで主に下記のようなメリットがあります。

・印紙税をが必要なくなる
・賃貸契約業務の効率化
・管理体制の強化

前章で解説したような印紙税の削減はもちろん、電子契約サービスももちいて契約業務も電子化すれば契約業務全体を大きく効率化できます。
加えて契約書を電子化して管理すれば、紙で管理している場合に起こる可能性のある紛失や情報の漏洩リスクも少なくなります。また災害などが起こった際にも対応することができます。

その一方、デメリットとして利用する人のリテラシーも必要になってきます。特に電子契約のようにオンライン上で契約も結ぶ場合は、インターネット環境やデバイス、ITに関するリテラシーも必要になってきます。そのため電子化を進める上でもわかりやすいフローを構築することが重要です。

電子契約サービスを効果的に導入して印紙税の節税につなげよう

PCで仕事する女性

契約書のデジタル化の動きは進みつつあります。契約書で発生する印紙税はわずかなものなので、わざわざ電子化する必要はないと考えている方がいるかもしれません。しかし、電子帳簿保存法の改正によって国税関係の資料の電子保存が義務付けられたように、いずれは各種契約書についても全て電子データでの保存が義務付けられるかもしれません。

そのための環境を今から整えていくことが非常に大切です。電子契約サービスを効果的に導入することで会社の印紙税の節税につながります。契約書に発生する印紙税は数百円かもしれませんが、それらがゼロになることで長い目で見れば非常に大きなコストカットとなります。

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・不動産業界における電子契約導入のメリット
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ジンジャーサイン編集部

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